对与全国楼市来说，汤臣一品是高房价的典型，而对于上海楼市而言，汤臣一品则是涉嫌“捂盘惜售、虚假销售”的最新案例。

从6月5日房地局发文宣称将调查汤臣一品等三个楼盘至今，上海地产界正面临着自2005年以来又一次大规模的整风运动，此次整风过程中，楼盘高定价也被纳入罪责之一。

而“汤臣一品”被调查背后，实际上是上海楼市面临的新一轮过热压力。如何释放潜在供应量，防止楼市可能再度出现的价格快速上涨，已经变成了当务之急。

“汤臣一品”暴利有多少

“汤臣一品”是小陆家嘴黄金地段少有的几个住宅楼盘之一。记者了解到，陆家嘴金融区最初全部土地性质皆为商业办公用地，直到1996年左右恰遇房产开发低谷此后又有亚洲金融风暴，浦东地区房地产开发也陷入困境，于是，浦东新区政府为了招商引资将一部分土地用地性质从原来的办公用地转为住宅用地，汤臣所在的Ｘ４－２地块以及鹏利海景公寓所在的Ｘ５－２、Ｘ５－３、Ｘ５－４地块都属于这种情况。这直接成就了“汤臣一品”高达7的容积率。也正因为如此，汤臣一品所在的地段可谓“稀有”。

汤臣集团主席徐枫称，汤臣在浦东基本上属于只贡献、不产出的状态。“我们前后在浦东投下20亿美元，还没有从浦东赚走什么大钱。整个浦东的投资，一直到去年才汇出1亿多人民币到香港……”汤臣集团执行董事汤珈铖也曾公开坦言，“‘汤臣一品’才是汤臣获利的主要项目。”

换句话来讲，汤臣集团能不能挣钱，主要就看汤臣一品了。因此，汤臣集团极其不愿“贱卖”汤臣一品，徐枫说，愿意出租，但是绝不降价。

事实上，汤臣一品的利润确实丰厚。

资料显示，汤臣一品所在的“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”，由汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取。当时的该幅土地出让金为5820万美元，由汤臣集团与永欣投资有限公司分别以80%、20%的股权共同持有。至2005年1月，汤臣集团宣布以1800万美元代价将余下的20%股权购入。因此，汤臣为这一地块总共付出7620万美元，约6亿元人民币的土地代价。按照汤臣一品142000平方米总建筑面积计算，汤臣一品的楼板价应该是4225元/平方米，是现在出售均价11万元/平方米的3.8％。也就是说，汤臣一品的房价是此前的楼板地价的26倍。

即使所有建筑材料全部取自顶极，汤臣一品的成本价格也决不会超过3万元/平方米，汤臣至少可以在这一楼盘赚到数十亿的利润。

调查重点在“捂盘”

房地局对于汤臣一品的调查理由包括两点，一是价格虚高，有捂盘惜售嫌疑；二是签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。

汤臣涉及虚假销售的理由是“开盘至今，网上显示签约3套、签订定金合同3套，同时，网上撤销3套定金合同，撤销率列全市所有在售楼盘前列。”